Turizm Kenti Çanakkale'de Gayrimenkule Büyük İlgi

EVA Gayrimenkul'un Çanakkale genelinde gerçekleştirdiği konut ve arsa piyasası araştırması, tarım ve hayvancılığın yanı sıra önde gelen turizm merkezlerinden olan ve önemli sayıda üniversite öğrencisi barındıran Çanakkale gayrimenkul piyasasında yaşanan gelişmeleri gözler önüne serdi.

Değerleme sektörünün önde gelen kuruluşlarından EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanlarından Taşkın Duman, Göksel Sevgi ve Ömer İbrahimbaş, gerçekleştirdikleri araştırma ile çok sayıda tarihi sit alanı ve kültürel varlığa ev sahipliği yapan ve Türkiye'de turizm sektörünün önemli merkezleri arasında bulunan Çanakkale'nin gayrimenkul piyasasını mercek altına aldı.

KENT MERKEZİNDE YAPILAŞMA HIZLANIYOR

2014 TÜİK verilerine göre nüfusu 511.790 olan Çanakkale'nin merkez nüfusu 155.657 olarak belirleniyor. Şehir ekonomisinde tarım önemli bir paya sahipken, son yıllarda tarıma dayalı sanayi kolları da payını artırıyor. 18 Mart Üniversitesi'ne de ev sahipliği yapan Çanakkale'de yapılaşma ve kentleşmede de ciddi bir hareketlenme gözleniyor. Bununla birlikte, son yıllarda öğrenci sayısında yaşanan artışa paralel olarak emlak fiyatlarında artış görülüyor.  Diğer yandan, gündemde olan Çanakkale Boğaz Köprüsü, otoyol projesi ve hızlı tren projesiyle birlikte hareketlilik kazanan Çanakkale gayrimenkul piyasasında yaşanan artış, endekslerde kendini gösteriyor. Buna göre, 2015 Temmuz ayında fiyatların en çok yükseldiği şehirlerin başında Çanakkale geliyor.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) tarafından hazırlanan emlak endekslerinin 2015 Eylül Raporuna göre yeni konut fiyatlarında, Eylül ayında bir önceki aya göre yüzde 1,30, geçen yılın aynı dönemine göre ise yüzde 8,35 artış meydana geldiği görülüyor. 2015 yılı Temmuz döneminde raporda yer alan ve 30 büyük şehrin de içinde olduğu 62 ili kapsayan "Türkiye Kompozit Satılık Konut Fiyat Endeksi"nde Çanakkale, metrekare başına yüzde 2,02 değer artışıyla Temmuz 2015'te konut satış fiyatlarının en fazla yükseldiği il olarak öne çıkıyor. TÜİK verilerine göre Çanakkale’de 2014 yılında 10 bin 363 konut satılmış bulunuyor. Çanakkale genelinde, en fazla satışın 1262 konut ile Aralık ayında gerçekleştiği, 2015 yılının ilk 9 ayında ise il genelinde toplam 8.852 konut satışın yapıldığı belirtiliyor. Geçen yılın aynı dönemine göre konut satışları %19 artış gösterirken, ilk 9 ayda en fazla konut satışının Ağustos ayında, en az konut satışının ise Ocak ayında yapıldığı belirleniyor.

ORTALAMA METREKARE DEĞERİ 1500-2000 TL

EVA Gayrimenkul'un gerçekleştirdiği araştırmaya göre Çanakkale merkezinde yeni inşa edilmiş, ortalama özelliklere sahip konut fiyatlarının 2014 yılı içerisinde birim m² değeri 1.200-1.600 TL, 2015 yılında ise 1.500-2.000 TL aralığında olduğu görülüyor.  Konsept ve lüks konut projelerinde ise birim m² fiyatların 3.000-3.500 TL seviyelerine kadar çıktığı tespit ediliyor. Eski yapılarda 2014 yılında konut m² birim değeri 1.000-1.300  TL arasında iken, 2015 yılı içinde 1.100-1.500 TL civarlarına yükseldiği belirleniyor. Araştırmada Çanakkale Merkez ilçesine bağlı olan ve yaklaşık 7 km mesafedeki Kepez Belediyesinde, yeni konut inşaatlarının son dönemde oldukça arttığı ve özellikle 1+1 ve 2+1 tarzı konutlarda fiyat artışlarının belirgin şekilde yükseldiği de tespit ediliyor.

İl merkezinin en hareketli caddelerinden olan İnönü Caddesi üzerinde, ticari hareketliliğin yoğun olduğu bölgede, zemin kat dükkanların konum, büyüklük ve cephe genişliğine göre birim m² değerlerinin 12.000-15.000 TL civarında değiştiği, aynı bölgede ticari imarlı arsaların ise birim m² değerlerinin 7.000-9.000 TL aralığında seyrederek birçok metropolle rekabet ettiği görülüyor. 2014 ve 2015 yılı kıyaslandığında, merkezde yer alan arsa ve dükkan fiyatlarının da emlak piyasasındaki artışa paralel olarak %10-15 arasında artış gösterdiği belirleniyor.

Diğer yandan, Çanakkale Organize Sanayi Bölgesi, Merkez İlçesi Karacaören Köyü sınırları içinde yer alıyor ve Çanakkale-Bursa Karayoluna cepheli konumda bulunuyor. Ağırlıklı olarak gıda, kereste, plastik, doğrama sektörlerinin yer aldığı ve doluluk oranı henüz %50 seviyesinde olan Organize Sanayi bölgesinde, 2014 yılı içinde ortalama arsa birim m² değerinin 25 TL olduğu ve 2015 yılında çok fazla bir değişim olmadığı görülüyor. Çanakkale Küçük Sanayi Sitesi’nde ise yaklaşık 100 m² alanlı küçük sanayi dükkanlarının 2014 yılında 150.000 TL civarında olduğu, 2015 yılında ise fiyatların %8-10 civarında arttığı belirleniyor.

BAYRAMİÇ'TE EMLAK ARTIŞI %5

Çanakkale'nin turizm merkezleri arasında bulunan Bayramiç ilçe merkezinde eski konutların birim m² değerleri 750-800 TL arasında, sakin konut bölgelerinde yeni binalarda sıfır konutların birim m² değerleri 1.200-1.300 TL civarında, 4 kat konut imarlı arsa değerleri ise 300-350 TL arasında bulunuyor. İlçe çarşı merkezinde ticari potansiyelin olduğu bölgede bulunan işyerlerinin birim m² değerleri 3.000-3.500 TL arasında iken, bu bölgede arsa birim m² değerleri 2.000-2.500 TL aralığına ulaşıyor. Bölgede son dönemde önemli bir fiyat artışının olmadığı belirtiliyor. 

İlçe merkezine yakın tarlalarda konum, yol ve su durumuna göre boş tarla değerleri 4-8 TL/m² arasında, meyve ağaçları olan tarla değerleri 10-15 TL/m² arasında değişiyor. Köy yerleşimlerine yakın, sulu ve verimli tarla değerleri ise 7-10 TL/m² aralığında bulunuyor. 2014 ve 2015 yılları kıyaslandığında, tarla değerlerinde kayda değer bir artış olmadığı, emlak fiyatlarında yaklaşık %5 civarında artış olduğu tespit ediliyor.

YENİCE'DE EMLAK ARTIŞI %5

Ana geçim kaynağı tarım ve hayvancılık olan Yenice'de, tarıma dayalı bazı sanayi tesisleri yer alıyor. Ana yolların uzağında yer alması ve mevcut yolların çok virajlı olması Yenice'nin en büyük dezavantajını oluşturuyor. İlçede alım-satım hızı düşük seyrediyor ve son dönemde emlak fiyatlarında önemli bir değişiklik yaşanmıyor. İlçede merkeze yakın, düz arazide yer alan tarlaların değeri 5-7 TL/m² civarında, merkeze uzak kıraç bölgede yer alan tarlaların değeri 1-3 TL/m² civarında bulunuyor. 2014 ve 2015 yılları kıyaslandığında, tarla değerlerinde kayda değer bir artış olmadığı, emlak fiyatlarında ise yaklaşık %5 civarında artış olduğu belirleniyor.

EZİNE'DE EMLAK ARTIŞI %7-10 ARALIĞINDA

Kıyı turizmi ile öne çıkan, Kestanbol kaplıcaları ile dünyaca ünlü bir merkez olan Ezine ilçesinin genel geçim kaynağı tarım ve hayvancılığa dayanıyor. İlçe merkezinde 2014 yılında eski konutların birim m² değerleri 650-700 TL arasında, yeni binalarda sıfır konutların birim m² değerleri 1.000 TL civarında seyrediyor. 2015 yılında eski konutların birim m² değerleri 700-800 TL arasında, yeni binalarda sıfır konutların birim m² değerleri 1.100-1.200 TL arasında değişiyor. Son dönemde emlak fiyatlarında önemli bir artış yaşanmıyor. İlçe merkezine yakın tarlalarda konum, yol, su durumuna göre boş tarla değerlerinin 6-10 TL/m² arasında olduğu görülüyor. 2014 ve 2015 yılı kıyaslandığında, emlak değerlerinde yaklaşık %7-10 arasında bir artış olduğu, olağan dışı bir emlak fiyat değişkenliği olmadığı belirtiliyor.

ECEABAT-LAPSEKİ-GELİBOLU ARSALARI DEĞİŞKEN FİYATA

Eceabat ilçe sınırlarının büyük çoğunluğunu tarım arazileri ile il orman arazileri kaplıyor. İlçe genelinde alım satım hızı ise düşük seyrediyor. Tarihi yarımada içerisinde kalması sebebiyle yapılaşmada kısıtlılık bulunması da dikkate alındığında arazilerde yıllara göre ciddi değer artışları görülmüyor. Üzerinde kuru tarım yapılan arazilerin m² birim değerleri 5-7 TL civarında, üzerinde dikili ürün bulunan arazilerin m² birim değerleri ise 7-10 TL arasında değişiyor.

Gelibolu ilçe merkezinde yoğun olarak eski konut stoku bulunmasına karşılık son yıllarda yeni yapılaşma hızlanıyor. İlçe merkezi içerisinde eski yapılarda konut birim metrekare değerleri 700-900 TL/m² seviyesinde, yeni konutlarda ise 1.000-1.300 TL arasında değişiyor. İlçe genelinde yıllar içerisinde ciddi değer artışları görülmüyor. Arazi fiyatları arazinin konumu, alanı, ulaşım imkânları, sulama imkanları gibi hususlara göre farklılık gösteriyor. Üzerinde kuru tarım yapılan arazilerin m² birim değerleri 5-10 TL civarında, üzerinde dikili ürün bulunan arazilerin m² birim değerleri ise 12-20 TL arasında seyrediyor. Bununla beraber ilçe içinden geçecek otoyol ile birlikte otoyol güzergâhında kalan veya yakın konumda olan ve köprü bağlantısına yakın arazilerin konumu, alanı, manzara durumu ve ulaşım imkanları gibi hususlara göre fiyatları 25-60 TL/m² arasında değişiyor.

Lapseki ilçe merkezinde ise yoğun olarak eski konut stoku bulunmasına karşılık son yıllarda yeni yapılaşma hızlanıyor. İlçe merkezi içerisinde eski yapılarda birim metrekare konut satış değerleri 900-1.000 TL/m² seviyesinde, yeni konutlarda ise 1.100-1.500 TL arasında değişiyor. İlçe genelinde yıllar içerisinde ciddi değer artışları görülmüyor. Üzerinde kuru tarım yapılan arazilerin m² birim değerleri iç taraflarda 2-5 TL civarında, sahil şeride yaklaştıkça ise 5-10 TL arasında değişiyor. Dikili ürün bulunan arazilerin m² birim değerleri iç taraflarda 5-10 TL arasında iken, sahil şeridine yaklaştıkça değerlerin 10-20 TL civarına kadar yükseldiği görülüyor. Bununla beraber, ilçe içinden geçecek otoyol ile birlikte otoyol güzergâhında kalan veya yakın konumda olan ve köprü bağlantısına yakın arazilerde konuma göre fiyatlar 25-100 TL/m2 arasında değişiyor.

Geçmişte durağan bir görüntü çizen tarla değerlerinde son yıllarda %300-400 civarında artışlar görülüyor. Buna göre köprünün Gelibolu ayağı ve otoyol güzergahı bölgelerindeki (Özellikle Lapseki Suluca köyü ile Gelibolu Sütlüce köyünde) kuru tarım arazilerinde dönüm fiyatları 5.000-10.000 TL, dikili tarım arazilerinde dönüm fiyatları 10.000-20.000 TL civarında iken, beklentiler neticesinde dönüm fiyatlarında 60.000 TL’ye varan fiyatlar talep ediliyor

BİGA NORMAL SEYRİNDE

EVA Gayrimenkul'un araştırmasına göre sanayi kuruluşları ve eğitim kurumlarının üssü Biga'da merkeze yakın yerlerde yeni inşa edilmiş konut fiyatlarının 2014 yılında birim m² değerinin 1000 TL civarında, 2015 yılında ise 1050-1150 TL aralığında olduğu görülüyor. Araştırmada eski yapılarda m² birim değerinin 700 TL civarında olduğu tespit ediliyor. Biga merkezinde 2014 yılında yeni inşa edilmiş konutların m² birim değerlerinin 1300-1400 TL aralığında olduğu, 2015 yılında ise 1400-1450 TL civarına yükseldiği görülüyor. Biga merkezde eski yapıların m² birim değerlerinin ortalamasının ise 950-1000 TL arasında olduğu belirtiliyor.

Biga civar köylerde sulama imkanı bulunan, köy yerleşik alanına yakın ve yol cephesi olan tarlaların birim değerlerinin ortalama 7-10 TL/m² aralığında, yol cephesi bulunmayan, sulama imkanı olmayan tarlaların 3-4 TL/m² civarında, yol cephesi olmayan ve köy merkezine yakın konumlu tarlaların da 5-6 TL/m² aralığında olduğu tespit ediliyor. Biga merkezde yer alan küçük sanayi bölgesi içerisinde yaklaşık 150-200 m² alanlı arsaların 2014 yılında birim metrekare satış değerleri 400-450 TL civarında iken, 2015 yılında bu rakamların 450-500 TL aralığına yükseldiği görülüyor. Küçük sanayi yakınında yer alan ticari imarlı arsaların m² birim değerlerinin ise 400-450 TL civarında olduğu tespit ediliyor.

ÇAN'DA EMLAK ARTIŞI %10-15 ARALIĞINDA

Temel geçim kaynağı seramik sanayi, linyit kömürü yatakları, tarım ve hayvancılık olan Çan ilçe merkezine yakın yerlerde yeni inşa edilmiş konut fiyatlarının birim m² değeri 2014 yılında 1000 TL civarında iken, 2015 yılında 1050-1100 TL aralığına yükseldiği görülüyor. Eski yapılarda ise m² birim değeri 550-600 TL civarlarında seyrediyor. Çan ilçe merkezinde 2014 yılında yeni inşa edilmiş konutların m² birim değerlerinin 1100-1200 TL aralığında olduğu, 2015 yılında bu değerlerin 1300-1400 TL aralığına yükseldiği tespit ediliyor. Biga merkezde eski yapıların ortalama m² birim değerlerinin ise 700-750 TL arasında olduğu belirtiliyor.

Çan civar köylerde sulama imkanı bulunan, köy yerleşik alanına yakın ve yol cephesi bulunan tarlaların birim değerlerinin ortalama 7,12 TL/m² aralığında, yol cephesi bulunmayan, sulama imkanı olmayan tarlaların 3-4 TL/m² civarında, yol cephesi olmayan ve köy merkezine yakın konumlu tarlaların ise 5-6 TL/m² aralığında olduğu tespit ediliyor.

AYVACIK'TA EMLAK ARTIŞI %5

Eşsiz doğal güzellikleriyle öne çıkan Ayvacık ilçe merkezine yakın yerlerde yeni inşa edilmiş konut fiyatlarının 2014 yılında birim m² değeri 1000-1050 TL civarında iken, 2015 yılında bu rakamların 1050-1100 TL aralığına yükseldiği görülüyor. Eski yapılarda ise m² birim değerinin 800 TL civarlarında olduğu tespit ediliyor. Ayvacık merkezinde 2014 yılında yeni inşa edilmiş konutların m² birim değerlerinin 1250-1350 TL civarında olduğu, 2015 yılında bu rakamların 1350-1500 TL civarına yükseldiği görülüyor. Biga merkezde site içerisinde yer alan 10-15 yıllık yapıların m² birim değerlerinin de ortalama 1000 TL civarında olduğu belirtiliyor.

Ayvacık bölgesinde İzmir-Çanakkale yoluna cepheli, elektrik ve suyu bulunmayan tarım arazilerinin m² birim değerleri 18-20 TL civarında, deniz manzarası bulunan ana yol cepheli arazilerin m² birim değerlerinin ise konumuna, köy merkezine yakınlığı, elektrik ve su imkanlarının bulunması gibi özelliklere göre 20-30 TL civarlarında olduğu belirtiliyor.

Araştırmayı gerçekleştiren EVA Gayrimenkul uzmanları, konut verilerinde taşınmazın yapı kalitesi ve cephe özellikleri gibi faktörlerin değerinde etkin rol oynadığını, buna bağlı olarak tespit ettikleri verilerin ekstra faktörleri kapsamadığını belirtiyorlar. Uzmanlar, Çanakkale geneline göre daha lüks inşa edilmiş ve belirli bir alıcı kitlesine seslenen taşınmazların da mevcut olduğunu, araştırmada sunulan verilerin ise ortalama bazda tespit edilen rakamlar olduğunu kaydediyorlar.